C’est un point tr\u00e8s important car une erreur \u00e0 ce niveau risque de co\u00fbter tr\u00e8s cher. Il faut \u00e9tudier de nombreux points comme:<\/p>\n\n\n\n
- le secteur<\/li>
- le nombre d’habitants total <\/li>
- le nombre d’habitants par tranche d’\u00e2ge<\/li>
- la distribution du nombre de personne par foyers <\/li>
- le nombre d’\u00e9tudiants<\/li>
- le loyer moyen du secteur<\/li>
- la zone est-elle touristique, r\u00e9sidentielle o\u00f9 bien industriel ?<\/li>
- est-ce un investissement patrimonial ou \u00e0 cash-flow ?<\/li><\/ul>\n\n\n\n
A partir de cette \u00e9tude, il est possible de d\u00e9terminer le type de bien le plus propice pour la zone choisie: studio meubl\u00e9, colocation, appartement nu pour une famille.<\/p>\n\n\n\n
Estimer la rentabilit\u00e9<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Voici une autre \u00e9tape strat\u00e9gique, l’appartement est-il suffisamment rentable, \u00e0 quel prix le serait-il ?
Cette partie est la plus “technique” dans l’\u00e9laboration du business plan car elle demande une certaine expertise. Il faut faire bien attention \u00e0 la fiscalit\u00e9, c’est souvent l’erreur faite par les investisseurs d\u00e9butants. Ne pas oublier les taxes comme la CFE ou le co\u00fbt d’un comptable \u00e0 l’ann\u00e9e. Il faut TOUT prendre en compte pour diminuer le risque en ayant le contr\u00f4le sur tous les param\u00e8tres. Si vous oubliez de provisionner un risque ou un co\u00fbt, alors vous vous exposez. Certes, \u00e0 priori le bien restera int\u00e9ressant pour accroitre votre patrimoine et votre erreur sera compens\u00e9e par la dur\u00e9e de d\u00e9tention. Mais alors \u00e0 quoi vous exposez vous r\u00e9ellement ? Et bien principalement a devoir mettre la main \u00e0 la poche durant plusieurs ann\u00e9es , r\u00e9duire votre capacit\u00e9 d’investissement aupr\u00e8s de la banque et donc avancer moins vite. Il est possible de travailler cette partie sur un Excel. Personnellement, j’estime prendre suffisamment de risques avec les risques inh\u00e9rents \u00e0 l’investissement immobilier, je pr\u00e9f\u00e8re donc utiliser une application : Rendement Locatif<\/a>.<\/p>\n\n\n\n![\"Rendement](\"https:\/\/www.rendementlocatif.com\/affiliation\/media\/banners\/banner468x60.png\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\nC’est une application utilisable sur un PC ou un smartphone et c’est terriblement pratique. L’abonnement est r\u00e9ellement abordable et permet un r\u00e9el plus d’aide \u00e0 la d\u00e9cision pour des montants d’investissements cons\u00e9quents. Aucune h\u00e9sitation, c’est un outils d’investisseur.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e9gociation<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Bon, je ne vous cache pas que c’est ma partie pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e. Apr\u00e8s avoir pass\u00e9 plusieurs mois de recherche et de n\u00e9gociations infructueuses, j’ai enfin eu une de mes propositions qui a \u00e9t\u00e9 accept\u00e9e. L’important est d’acheter sous le prix du march\u00e9. Il est de nos jours tr\u00e8s simple d’estimer correctement le prix\/m\u00b2 du secteur en utilisant le site du gouvernement impot.gouv. Je me suis construit une base de donn\u00e9e sur Excel en extrayant les informations disponibles, ainsi je peux connaitre le prix moyen du secteur pour un type de bien.<\/p>\n\n\n\n
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<\/figure>\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/i2.wp.com\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/image-2.png?fit=525%2C187\")
<\/figure>\n\n\n\n
Le gros du gain dans un investissement immobilier se fait \u00e0 l’achat, toujours se positionner sous le prix du march\u00e9. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale il est int\u00e9ressant d’acheter un appartement sous le prix du march\u00e9 qui travaux compris pourra, en cas de besoin, facilement se vendre en le positionnant au prix march\u00e9.<\/p>\n\n\n\nEmprunt Bancaire<\/span><\/h2>\n\n\n\n
M\u00eame si le plus simple est de passer par un courtier qui utilisera ses relations afin d’obtenir un pr\u00eat dans les meilleurs conditions, je pense que le faire soit m\u00eame est un excellent moyen d’apprendre comment les banques fonctionnent. C’est aussi int\u00e9ressant de le faire soit m\u00eame afin de nouer de bonne relation avec votre banquier. <\/p>\n\n\n\n
La premi\u00e8re \u00e9tape est d’avoir pr\u00e9parer un dossier de la mani\u00e8re la plus professionnelle possible:<\/p>\n\n\n\n
- informations sur le bien (charges syndic, taxe fonci\u00e8re, etc…)<\/li>
- des devis des travaux<\/li>
- l’estimatif du prix moyen\/m\u00b2<\/li>
- le loyer pay\u00e9 par le locataire ou estim\u00e9 par une agence. Attention lorsque le loyer n’est pas estim\u00e9 par une agence, la banque peut consid\u00e9rer 5% du montant de la transaction ce qui est souvent tr\u00e8s conservatif.<\/li>
- information sur votre situation personnel et financi\u00e8re<\/li><\/ul>\n\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/i2.wp.com\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/image.png?fit=525%2C359\")
<\/figure>\n\n\n\nPlus votre dossier est sexy, plus vos chances de r\u00e9ussite sont \u00e9lev\u00e9es: vous ferez ainsi comprendre \u00e0 votre banquier que vous ne laissez pas de place au hasard et que vous \u00eates un pro. <\/p>\n\n\n\n
Plusieurs points sont \u00e0 demander une fois face \u00e0 lui:<\/p>\n\n\n\n
- Financement \u00e0 110%<\/li>
- 20 \u00e0 25 ans de dur\u00e9e d’emprunt<\/li>
- Diff\u00e9r\u00e9 de cr\u00e9dit (total ou partiel) pour les travaux<\/li>
- N\u00e9gocier les frais de dossier de la banque<\/li>
- N\u00e9gocier les IRA<\/li>
- le taux nominal et le TAEG<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Dans une optique de relation long terme avec votre banquier, il est int\u00e9ressant de connaitre sa m\u00e9thode de calcul du taux d’endettement (classique ou diff\u00e9rentiel). Avec les recommandations de la HCSF il va devenir de plus en plus difficile de trouver une banque acceptant de consid\u00e9rer un taux d’endettement diff\u00e9rentiel, qui lorsque bien utiliser permet d’acheter th\u00e9oriquement sans autre limite que celle choisie par la banque.<\/p>\n\n\n\n
<\/a><\/figure>\n\n\n\nLe Notaire<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Il faut toujours prendre son propre notaire. Avoir son notaire c’est \u00eatre s\u00fbr que ses int\u00e9r\u00eats seront bien prot\u00e9g\u00e9s lors de la transaction. Lorsque le vendeur demande \u00e0 ce que l’on passe par son notaire, il faut lui expliquer que son notaire sera aussi de la partie et que les frais ne seront pas plus importants car partag\u00e9s entre eux.<\/p>\n\n\n\n
G\u00e9n\u00e9ralement, le rendez-vous pour la signature est programm\u00e9 \u00e0 la r\u00e9ception de l’offre de pr\u00eat (si vous faites un pr\u00eat). Pensez \u00e0 rester concentrer, poser les questions pour clarifier ce que vous n’avez pas compris. Les notaires font aussi des erreurs, personnellement j’ai trouv\u00e9 une erreur dans l’acte de vente le jour de la signature au niveau de l’adresse du bien !<\/p>\n\n\n\n
Vous voil\u00e0 propri\u00e9taire !<\/p>\n\n\n\n
Les Travaux<\/span><\/h2>\n\n\n\n
Bon, le plus dur c’est maintenant.
La quantit\u00e9 de travail \u00e0 fournir est plus ou moins plus importante durant cette phase en fonction de la charge des r\u00e9novations sous-trait\u00e9s.
Les meilleurs conseils que je puisse vous donner sont les suivant:<\/p>\n\n\n\n- D\u00e9l\u00e9guer les travaux \u00e0 une \u00e9quipe d’artisans<\/li>
- Faire plusieurs devis pour chaque poste de d\u00e9penses<\/li>
- Suivre les travaux tr\u00e8s r\u00e9guli\u00e8rement<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Il faut profiter un maximum de cette phase pour apprendre. Quel sont les potentiels probl\u00e8mes ? Est ce que mon chiffrage initial est coh\u00e9rent avec celui de mon artisan ? sinon pourquoi ? Comment r\u00e9alise-t-on une d\u00e9molition ? la plomberie ? le r\u00e9seau \u00e9lectrique ? le placo ? le sol ? Il faut apprendre, apprendre, apprendre pour am\u00e9liorer le rendement de ces futur investissements.<\/p>\n\n\n\n
Personnellement j’ai choisi pour mon premier bien de r\u00e9aliser moi-m\u00eame le sol, la peinture ainsi que la cuisine. Attention tout de m\u00eame \u00e0 ne pas faire \u00e7a pour r\u00e9duire les coup car la dur\u00e9e des travaux est rallong\u00e9e et le calcul n’est pas toujours le bon…<\/p>\n\n\n\n
Aller, quelques photos de mon appartement en travaux:<\/p>\n\n\n\n
![\"\"](\"http:\/\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/20191008_184728.jpg\")
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<\/p>\n\n\n\n![\"\"](\"http:\/\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/20191008_184758.jpg\")
![\"\"](\"http:\/\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/20200202_175054-e1589134214751.jpg\")
![\"\"](\"http:\/\/clubdesrentiers.com\/wp-content\/uploads\/2021\/05\/IMG_0118.jpeg\")
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<\/p>\n\n\n\nPour le r\u00e9sultat , il faudra attendre le prochain article !<\/p>\n\n\n\n
<\/a><\/figure>\n\n\n\n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Bonjour les amis, Voil\u00e0 bien longtemps que je n’ai pas \u00e9crit quelques lignes sur mon sujet favoris, l’investissement. Le dernier portait sur l’investissement boursier. Je pense que l’on peut dire que cette ann\u00e9e \u00e9tait particuli\u00e8rement bonne dans ce domaine et je ne manquerai pas de faire un point de mon portefeuille boursier dans un prochain … <\/p>\n