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Bonjour les amis,

Voilà bien longtemps que je n’ai pas écrit quelques lignes sur mon sujet favoris, l’investissement. Le dernier portait sur l’investissement boursier. Je pense que l’on peut dire que cette année était particulièrement bonne dans ce domaine et je ne manquerai pas de faire un point de mon portefeuille boursier dans un prochain article.

Dans une optique de développement patrimoniale, la case immobilier est réellement un atout. C’est le seul domaine où il est possible d’utiliser l’effet de levier, utiliser l’argent de la banque pour en gagner soit même.

C’est pour cette raison que je m’intéresse à ce type d’investissement et vous propose de suivre mon parcours pour mon premier bien au travers de cette série d’articles.

Le marché cible

C’est un point très important car une erreur à ce niveau risque de coûter très cher. Il faut étudier de nombreux points comme:

• le secteur
• le nombre d’habitants total
• le nombre d’habitants par tranche d’âge
• la distribution du nombre de personne par foyers
• le nombre d’étudiants
• le loyer moyen du secteur
• la zone est-elle touristique, résidentielle où bien industriel ?
• est-ce un investissement patrimonial ou à cash-flow ?

A partir de cette étude, il est possible de déterminer le type de bien le plus propice pour la zone choisie: studio meublé, colocation, appartement nu pour une famille.

Estimer la rentabilité

Voici une autre étape stratégique, l’appartement est-il suffisamment rentable, à quel prix le serait-il ?
Cette partie est la plus “technique” dans l’élaboration du business plan car elle demande une certaine expertise. Il faut faire bien attention à la fiscalité, c’est souvent l’erreur faite par les investisseurs débutants. Ne pas oublier les taxes comme la CFE ou le coût d’un comptable à l’année. Il faut TOUT prendre en compte pour diminuer le risque en ayant le contrôle sur tous les paramètres. Si vous oubliez de provisionner un risque ou un coût, alors vous vous exposez. Certes, à priori le bien restera intéressant pour accroitre votre patrimoine et votre erreur sera compensée par la durée de détention. Mais alors à quoi vous exposez vous réellement ? Et bien principalement a devoir mettre la main à la poche durant plusieurs années , réduire votre capacité d’investissement auprès de la banque et donc avancer moins vite. Il est possible de travailler cette partie sur un Excel. Personnellement, j’estime prendre suffisamment de risques avec les risques inhérents à l’investissement immobilier, je préfère donc utiliser une application : Rendement Locatif.

C’est une application utilisable sur un PC ou un smartphone et c’est terriblement pratique. L’abonnement est réellement abordable et permet un réel plus d’aide à la décision pour des montants d’investissements conséquents. Aucune hésitation, c’est un outils d’investisseur.

Négociation

Bon, je ne vous cache pas que c’est ma partie préférée. Après avoir passé plusieurs mois de recherche et de négociations infructueuses, j’ai enfin eu une de mes propositions qui a été acceptée. L’important est d’acheter sous le prix du marché. Il est de nos jours très simple d’estimer correctement le prix/m² du secteur en utilisant le site du gouvernement impot.gouv. Je me suis construit une base de donnée sur Excel en extrayant les informations disponibles, ainsi je peux connaitre le prix moyen du secteur pour un type de bien.

Le gros du gain dans un investissement immobilier se fait à l’achat, toujours se positionner sous le prix du marché. En règle générale il est intéressant d’acheter un appartement sous le prix du marché qui travaux compris pourra, en cas de besoin, facilement se vendre en le positionnant au prix marché.

Emprunt Bancaire

Même si le plus simple est de passer par un courtier qui utilisera ses relations afin d’obtenir un prêt dans les meilleurs conditions, je pense que le faire soit même est un excellent moyen d’apprendre comment les banques fonctionnent. C’est aussi intéressant de le faire soit même afin de nouer de bonne relation avec votre banquier.

La première étape est d’avoir préparer un dossier de la manière la plus professionnelle possible:

• informations sur le bien (charges syndic, taxe foncière, etc…)
• des devis des travaux
• l’estimatif du prix moyen/m²
• le loyer payé par le locataire ou estimé par une agence. Attention lorsque le loyer n’est pas estimé par une agence, la banque peut considérer 5% du montant de la transaction ce qui est souvent très conservatif.
• information sur votre situation personnel et financière

Plus votre dossier est sexy, plus vos chances de réussite sont élevées: vous ferez ainsi comprendre à votre banquier que vous ne laissez pas de place au hasard et que vous êtes un pro.

Plusieurs points sont à demander une fois face à lui:

• Financement à 110%
• 20 à 25 ans de durée d’emprunt
• Différé de crédit (total ou partiel) pour les travaux
• Négocier les frais de dossier de la banque
• Négocier les IRA
• le taux nominal et le TAEG

Dans une optique de relation long terme avec votre banquier, il est intéressant de connaitre sa méthode de calcul du taux d’endettement (classique ou différentiel). Avec les recommandations de la HCSF il va devenir de plus en plus difficile de trouver une banque acceptant de considérer un taux d’endettement différentiel, qui lorsque bien utiliser permet d’acheter théoriquement sans autre limite que celle choisie par la banque.

Le Notaire

Il faut toujours prendre son propre notaire. Avoir son notaire c’est être sûr que ses intérêts seront bien protégés lors de la transaction. Lorsque le vendeur demande à ce que l’on passe par son notaire, il faut lui expliquer que son notaire sera aussi de la partie et que les frais ne seront pas plus importants car partagés entre eux.

Généralement, le rendez-vous pour la signature est programmé à la réception de l’offre de prêt (si vous faites un prêt). Pensez à rester concentrer, poser les questions pour clarifier ce que vous n’avez pas compris. Les notaires font aussi des erreurs, personnellement j’ai trouvé une erreur dans l’acte de vente le jour de la signature au niveau de l’adresse du bien !

Vous voilà propriétaire !

Les Travaux

Bon, le plus dur c’est maintenant.
La quantité de travail à fournir est plus ou moins plus importante durant cette phase en fonction de la charge des rénovations sous-traités.
Les meilleurs conseils que je puisse vous donner sont les suivant:

• Déléguer les travaux à une équipe d’artisans
• Faire plusieurs devis pour chaque poste de dépenses
• Suivre les travaux très régulièrement

Il faut profiter un maximum de cette phase pour apprendre. Quel sont les potentiels problèmes ? Est ce que mon chiffrage initial est cohérent avec celui de mon artisan ? sinon pourquoi ? Comment réalise-t-on une démolition ? la plomberie ? le réseau électrique ? le placo ? le sol ? Il faut apprendre, apprendre, apprendre pour améliorer le rendement de ces futur investissements.

Personnellement j’ai choisi pour mon premier bien de réaliser moi-même le sol, la peinture ainsi que la cuisine. Attention tout de même à ne pas faire ça pour réduire les coup car la durée des travaux est rallongée et le calcul n’est pas toujours le bon…

Aller, quelques photos de mon appartement en travaux:

Pour le résultat , il faudra attendre le prochain article !

Bonjour les amis,

Voici le début de mon travail d’investisseur qui commence ici. Après avoir épargné sans trop savoir où placer mon argent et donc avoir perdu du temps , je me suis décidé à ouvrir des comptes PEA, PEA-PME et CTO (compte titres ordinaire). Je reviendrais sur les spécificités de ces comptes dans un futur article.

Partant du constat que, sur le long terme, seuls 12% des fonds d’investissements sur-performent l’indice MSCI world. L’objectif de cet article est de vous présenter une méthode simple et extrêmement efficace de l’investissement boursier. Le but est d’investir uniquement sur l’indice MSCI world chaque mois une certaine somme afin de lisser le prix de revient en cas de krach. Nous évitons ainsi les frais des fonds d’investissement grignotant les gains pour un portefeuille plus performant que 90% des investisseurs.

MSCI world: l’équivalent du CAC40 mondiale, composées des principales actions et mesurant la performance des marchés boursiers de pays économiquement développés.

Ouvrir un compte pour investir en bourse:

Les deux acteurs majeurs en ligne offrant actuellement les meilleurs prix sont Binck et Bourse direct. Personnellement j’utilise Binck pour son interface plus agréable bien que globalement les frais soient légèrement plus élevés. Je vous conseille de consulter un site de benchmark spécialisé afin de déterminer quel courtier vous conviendra le mieux. Il n’y a pas de bon ou mauvais choix sur ce sujet concernant ces deux acteurs majeurs. Évitez d’ouvrir des PEA chez des banques physiques, les frais de transactions et annuels par lignes sont prohibitifs.

Rendement de ce type d’investissement et aversion au risque:

Bien évidement, ce type d’investissement doit être mis en place avec une vision long terme . je vous propose une petite analyse faite sur Portfolio virtualizer:

Imaginez avoir un capital de départ d’environ 1000 euros et pouvoir épargner 100 euros chaque mois placés non pas sur un livret A mais sur un tracker MSCI World.

Le total investi de votre poche au bout de 30 ans sera de 36 000 € pour un patrimoine total médian de 245 000 €. Je parle de médian car c’est une simulation de Monte Carlo qui a permis de déterminer l’évolution de ce portefeuille boursier. Ainsi comme vous pouvez le voir ci-dessous, les 10% les plus chanceux auront un portefeuille de 477 000 € tandis que les 10 % les plus malchanceux (si on peut dire ! ) auront un patrimoine de 128 000€

Tout cela pour 100 € par mois.

Il faut ensuite nuancer tout cela par le maximum ” drawdown “, cela correspond à la plus forte variation à la baisse de votre patrimoine investi. La baisse maximale serait de -32.66% , pour le décile d’investisseur les plus malchanceux. Il faut donc pouvoir supporter de voir son patrimoine fortement varier avec cette méthode.

Quand investir ?

Le but de la méthode est de limiter les erreurs en appliquant une stratégie automatique d’investissement. Il est de toute manière très difficile de timer le marché boursier , c’est à dire acheter au plus bas et vendre au plus haut. Ainsi , en achetant le même montant chaque mois, nous lissons le prix d’achat et nous nous assurons de ne pas payer trop cher notre investissement.

“Oui mais je possède déjà une épargne bancaire importante comment dois-je m’y prendre pour investir une partie de mon patrimoine dans ce tracker? “

Il suffit de décider d’investir la somme progressivement chaque mois sur une période de 1 à 3 ans par exemple.

Avantage de la méthode:

• Temps personnel : 15 min par mois si on traîne un peu
• Simplicité: une seule ligne investie mais fortement diversifiée en actions
• Pas de risque d’erreur de “stock picking”
• Avantage fiscal sur les plus-value: tracker accessible via PEA

Inconvenient:

• Ne convient pas aux investisseurs actifs sur les marchés
• Il faut avoir le cœur accroché: le tracker reproduit la hausse mais aussi la baisse des marchés
• Horizon d’investissement long (5 ans minimum)
• Pas de diversification des supports (immobilier en direct, or, obligations)

J’ai personnellement décidé d’appliquer cette méthode sur une partie importante de mon patrimoine tout en me permettant d’investir en actions avec une portion plus réduite de celui-ci afin de satisfaire mon fort intérêt pour les marchés, appréciant d’y passer quelques heures par semaine jour…

Parlons un peu de cryptomonnaie,

Il existe des centaines de cryptomonnaies utilisant des technologies différentes. Nous allons nous attarder sur l’une d’entre elles , le Bitcoin. Pourquoi celle-ci plutôt qu’une autre me direz vous ? L’une des principales raisons est qu’elle est la première crypto a avoir emmergée, en 2008. Ainsi l’histoire nous apprend deux choses :

1-Toute technologie plus performante finie par prendre le dessus sur l’ancienne.

Ainsi comme les pièces d’or, puis les billets , les chèques, la carte bancaire les modes de transactions évoluent vers les modes les plus pratiques et sécurisés. Nous tendons vers une dématérialisation de la monnaie . L’intérêt du Bitcoin résidence dans la sécurité et la décentralisation du registre de transaction, la Blockchain.

2-Le premier arrivé sur un marché possède un avantage considérable lui permettant très souvent d’imposer son monopole.

Ainsi il existe de nombreuses autres cryptomonnaies (Ethereum, Bitcoin cash, ripple, monero…) mais plus la crypto est ancienne et répandue , plus elle donne la preuve de sa sécurité . Actuellement, le Bitcoin n’a jamais été piraté et chaque jour il fait preuve de sa sécurité . On entend souvent que des millions de dollars en Bitcoins ont été dérobés à de pauvres investisseurs mais ce sont les plateformes de trading de cryptos qui sont piratés et non la crypto elle-même. Ces vols ont donc lieux mais pourraient être évités simplement.

Je ne vais pas vous expliquer  le fonctionnement en détail, ce n’est pas l’objet .

Pour faire simple , tous les utilisateurs possèdent leurs propres portefeuilles. Un portefeuille est composé de 2 clés alphanumériques , l’une pour envoyer  de l’argent et l’autre pour en recevoir . La Blockchain permet de vérifier la solvabilité de l’émetteur.

Il existe plusieurs types de portefeuille, certains plus sécurisés que d’autres.

Qu’est ce qu’un porte-feuille de bitcoin ?

Les portes-feuilles en ligne comme Greenadress ou Mycelium sont des options intéressantes pour une utilisation du Bitcoin comme moyen de paiement dans la vie courante. Mais il ne viendrait à personne l’idée de conserver l’ensemble de son argent dans son portefeuille . C’est la même chose avec ce type de portefeuille en ligne, ils sont plus facilement piratables que ce que l’on appelle le stockage à froid.

Le stockage à froid à correspond concrètement à conserver la clé d’émission de Bitcoin de notre portefeuille sur un support déconnecté du réseau internet (ordinateur, clé usb, morceau de papier).

Un outil alliant le meilleur des deux (sécurité et facilité d’utilisation) s’appelle le hardwallet (portefeuille matériel) . L’ensemble des données du portefeuille est contenu  dans un clé usb cryptée et toute la partie sensible lors d’un transfert de bitcoin se fait à l’intérieur, à l’abris du réseau et vous protège même contre votre propre ordinateur qui pourrait être infectés par un keylogger. Ce type de technologie permet de ne jamais avoir à écrire votre clé d’émission.

Notre objectif étant l’investissement et non d’en faire une utilisation quotidienne, le nombre de transactions sera à priori restreint à l’acquisition de Bitcoin et la revente. Les Hardwallet sont parfaitement adaptés. Si vous souhaitez investir un montant important, je vous conseil ce type d’équipement. J’ai personnellement opté pour ce type de portefeuille, le Ledger Nano S (environ 100€), et j’en suis très satisfait ! Il s’agit d’une entreprise française et je ne peux que vous recommander de  vous fournir sur le site officiel afin d’éviter toute possibilité d’achat d’une clé corrompu.

Comment obtenir des Bitcoins ?

Vous avez donc votre portefeuille prêt à être utilisé, il vous faut à présent acheter vos premiers Bitcoins.

Il existe différente manière d’acheter des Bitcoins, la première est l’achat sur des plateformes de trading, la deuxième par achat via carte bleu sur internet, la dernier dans une agence d’échange comme la maison du bitcoin à paris.

Je vous conseil la première option principalement pour leurs faibles taux de transactions. Il faut savoir qu’un bon investisseur gagne de l’argent lors de l’achat et de la revente. Il faut donc minimiser l’ensemble des coûts. Je vous conseil les plateformes de trading Kraken et Coinbase. De plus, en suivant mon lien Coinbase, vous bénéficierez de 10$ offert en équivalent Bitcoin pour un minimum de 100$ d’achats sur la plateforme.

Après achat, il est très important de NE PAS LAISSER les bitcoins sur la plateforme. Il faut transférer ses Bitcoins sur un Hardwallet afin de sécuriser son investissement.

Lorsque vous désirez réaliser vos plus-values – espérons 🙂 – Il vous suffira de re-transférer vos Bitcoins sur la plateforme de trading à nouveau.

Et vous voilà investisseurs dans le monde de la cryptomonnaie !